¿Qué es una sociedad patrimonial?
Una sociedad patrimonial es una entidad mercantil cuyo objeto principal es la tenencia y gestión de patrimonio inmobiliario o financiero, sin desarrollar una actividad económica empresarial en sentido estricto. En la práctica, son sociedades que poseen inmuebles (pisos, locales, naves, solares) o carteras de valores, y obtienen rendimientos por el arrendamiento de esos bienes o por los dividendos e intereses de sus inversiones financieras.
Desde el punto de vista mercantil, no existe ninguna figura societaria específica denominada «sociedad patrimonial»: puede adoptar cualquier forma (SL, SA). Lo que la distingue es su objeto y la composición de su activo, no su forma jurídica. Y desde el punto de vista fiscal, la LIS le otorga un tratamiento específico que la diferencia de las sociedades que desarrollan actividades económicas.
¿Cuándo una sociedad es considerada patrimonial a efectos fiscales?
El artículo 5.2 de la LIS define la sociedad como patrimonial cuando más de la mitad de su activo está constituido por valores (acciones, participaciones) o por elementos patrimoniales no afectos a una actividad económica. A su vez, el artículo 5.1 LIS delimita cuándo existe actividad económica: se requiere la ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En el caso del arrendamiento de inmuebles, la LIS exige que la actividad se realice con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para ser considerada actividad económica. Sin ese empleado, el arrendamiento de inmuebles se considera mera tenencia de bienes y la sociedad será patrimonial.
Ventajas fiscales de la sociedad patrimonial
- Tipo del Impuesto sobre Sociedades del 25%: los rendimientos obtenidos tributan al 25% frente a los tipos marginales del IRPF que pueden alcanzar el 47-50% en determinadas CCAA. Esta diferencia puede ser muy significativa para rentas elevadas.
- Diferimiento de rentas: mientras los beneficios permanezcan dentro de la sociedad, no tributan en el IRPF del socio. Solo cuando se distribuyen como dividendos (hasta el 28% en el IRPF) o se transmiten las participaciones aflora la tributación personal.
- Deducción de gastos: la sociedad puede deducir en el IS todos los gastos relacionados con los inmuebles (amortizaciones, reparaciones, seguros, IBI, gastos de comunidad, intereses de préstamos hipotecarios), con menos limitaciones que en el IRPF de una persona física.
- Financiación intergrupo: la sociedad puede prestar dinero a sus socios o a otras sociedades del grupo, generando intereses deducibles en la prestataria y tributando en el IS a tipo reducido en la patrimonial.
Inconvenientes y limitaciones de la sociedad patrimonial
- Sin acceso a la exención del art. 21 LIS: los dividendos y plusvalías que obtenga la sociedad patrimonial de participaciones en otras entidades no pueden beneficiarse de la exención del 95% del artículo 21 LIS, que está reservada a entidades que desarrollan actividad económica.
- Sin reducción por empresa familiar en el ISD: las participaciones en sociedades patrimoniales no se benefician de la reducción del 95% en el ISD, porque no cumplen los requisitos de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio.
- Sin exención en el Impuesto sobre el Patrimonio: los socios que posean participaciones en una sociedad patrimonial no pueden beneficiarse de la exención del IP para empresa familiar, por lo que esas participaciones tributarán al valor que corresponda.
- Doble imposición económica: los beneficios tributan primero en la sociedad al 25% y después en el socio al distribuirse como dividendos (hasta el 28% en el IRPF). La tributación combinada puede superar a la que correspondería a una persona física en determinados tramos.
- Costes de mantenimiento: la llevanza de contabilidad, la presentación de declaraciones (IS, IVA si aplica, retenciones) y los honorarios de asesoría representan un coste fijo que debe justificarse con el ahorro fiscal obtenido.
¿Cuándo conviene constituir una sociedad patrimonial?
La sociedad patrimonial tiene sentido cuando:
- El propietario tiene altos ingresos personales que le sitúan en tramos altos del IRPF (marginal del 45-50%), de modo que el diferencial con el IS del 25% es relevante
- No necesita consumir personalmente los rendimientos de los inmuebles a corto plazo (puede acumular dentro de la sociedad)
- El patrimonio inmobiliario es de cierta entidad (varias propiedades o valores elevados)
- Se quiere separar el patrimonio inmobiliario de otros riesgos personales o empresariales
- Se contempla una transmisión futura de los inmuebles y se prefiere tributar por la plusvalía en el IS en lugar de en la base del ahorro del IRPF
Sociedad patrimonial vs. actividad de arrendamiento económico
Si el volumen de arrendamientos justifica contratar un empleado a jornada completa, puede ser preferible convertir la sociedad en una entidad que desarrolle actividad económica de arrendamiento. Esto permite acceder a la exención del IP, a la reducción en el ISD, y a otros beneficios fiscales reservados a las empresas con actividad real. La decisión depende de la estructura patrimonial y de los objetivos de cada caso.
Asesoramiento en sociedades patrimoniales
La decisión de constituir una sociedad para gestionar patrimonio inmobiliario o financiero requiere un análisis personalizado que compare la tributación actual como persona física con la proyectada a través de la sociedad, considerando el horizonte temporal de la inversión y los objetivos sucesorios. En expertos en planificación fiscal de sociedades patrimoniales e inversión inmobiliaria realizamos este análisis comparativo y asesoramos en la constitución y gestión fiscal de sociedades patrimoniales, asegurando el cumplimiento de todas las obligaciones tributarias y optimizando la estructura en cada momento.
Conclusión
La sociedad patrimonial es una herramienta útil de planificación fiscal para determinados perfiles de propietarios de patrimonio inmobiliario o financiero, pero no es la solución universal que a veces se presenta. Sus ventajas son reales pero deben contrastarse con sus limitaciones, especialmente en materia de empresa familiar y exención en el Impuesto sobre el Patrimonio. Un análisis riguroso previo a su constitución es imprescindible.